Régime d’accession à la propriété (RAP)

Fiche conçue à partir des paramètres de l’année d’imposition 2022

Objectifs et description

Il existe à l’intérieur du régime enregistré d’épargne-retraite (REER), le régime d’accession à la propriété (RAP)^[1]. Ce dernier vise à soutenir l’accession à la propriété en permettant à des contribuables de retirer des fonds temporairement de leur REER afin de financer l’acquisition d’une habitation, et ce, sans être imposés sur le retrait.

Paramètres et calcul

Pour être admissible au RAP, un particulier doit acheter ou construire une « habitation admissible » pour lui-même ou pour une personne handicapée avec laquelle il est lié. Une « habitation admissible » est un logement situé au Canada. Il peut s’agir d’une habitation existante ou en construction. Les maisons unifamiliales, semi-détachées, en rangée ou mobiles, les habitations en copropriété, ainsi que les appartements dans un duplex, un triplex, un quadruplex ou un immeuble d’habitation sont admissibles. Une part dans une coopérative d’habitation qui donne, en tant que propriétaire, le droit de posséder un logement situé au Canada est également admissible. Cependant, une part dans une coopérative d’habitation qui donne seulement le droit d’habiter le logement n’est pas admissible^[2].

De plus, le particulier doit avoir l’intention d’occuper l’habitation admissible comme lieu principal de résidence dans l’année suivant l’achat ou la construction et il ne doit pas avoir été propriétaire d’une habitation qui constituait son lieu de résidence au cours des quatre (4) années précédentes^[3].

Toutefois, pour les retraits au titre du RAP effectués après 2019, il n’est pas interdit à un particulier de participer au RAP parce qu’il ne respecte pas le critère de l’acheteur d’une première habitation, pourvu qu’il vive séparément de son époux ou conjoint de fait pendant au moins 90 jours en raison de l’échec de leur mariage ou de leur union de fait. Le particulier a le droit d’effectuer un retrait au titre du RAP s’il vit séparément de son époux ou conjoint de fait au moment du retrait et s’il a commencé à vivre séparément de cette personne dans l’année où le retrait est fait ou au cours d’une des quatre (4) années précédentes. Cependant, dans le cas où le principal lieu de résidence d’un particulier est une habitation détenue et occupée par un nouvel époux ou un nouveau conjoint de fait, le particulier ne peut pas effectuer de retrait au titre du RAP en vertu de ces règles. Un particulier doit disposer de son principal lieu de résidence précédent au plus tard deux ans après la fin de l’année où le retrait au titre du RAP est effectué. L’obligation de disposer du principal lieu de résidence précédent ne s’appliquera pas dans le cas des particuliers qui rachètent la part de la résidence qui est détenue par leur époux ou conjoint de fait. La règle existante selon laquelle les particuliers ne peuvent acquérir l’habitation plus de 30 jours avant d’effectuer le retrait au titre du RAP ne s’applique également pas dans cette circonstance^[4].

Pour l’année d’imposition 2022, le RAP permet de retirer un maximum de 35 000 $^[5] en provenance des REER afin d’acheter ou de construire une maison^[6]. De manière générale, l’acquisition de la propriété doit se faire soit maximum trente (30) jours avant le retrait ou bien au plus tard le 1^er octobre de l’année suivant le retrait^[7]. Les cotisations doivent avoir été faites au REER au moins 90 jours avant le retrait pour être admissibles^[8]. Les retraits effectués ne sont pas imposables. Il n’y a pas de pièces justificatives à fournir pour les dépenses. Le particulier peut donc utiliser les sommes retirées à sa guise tant qu’il respecte les conditions d’admissibilité au régime.

Le particulier doit rembourser le montant retiré sur une période maximale de 15 ans à compter de la deuxième (2^e) année suivant le retrait^[9]. Par exemple, un particulier qui effectue un retrait dans le cadre du RAP au cours de l’année d’imposition 2022 effectuera généralement le premier remboursement en 2024 sur une période qui s’échelonnera jusqu’au plus tard en 2038, soit 15 ans après le début du remboursement. Les montants non remboursés dans une année doivent être inclus dans la déclaration de revenus du particulier.

Une fois que le remboursement du RAP est complété, le particulier peut y participer à nouveau à compter de l’année suivante.

Il est possible pour un couple, dans le cas où les deux font l’acquisition commune d’une première propriété, de combiner la mesure et d’ainsi retirer jusqu’à 70 000 $^[10] pour l’achat de cette dernière dans le cas où chacun d’eux possédait au moins 35 000 $ de REER au moins 90 jours avant la sortie de fonds. Chacun des conjoints doit respecter les conditions d’admissibilité; un conjoint pourrait être admissible au RAP alors que l’autre ne le serait pas. Il existe également une possibilité de « contamination fiscale » qui peut rendre un particulier inéligible au RAP lorsque le conjoint du particulier était propriétaire, dans les quatre (4) années précédant le retrait, d’une habitation dans laquelle le particulier habitait également.

Les paramètres du RAP sont les mêmes au fédéral et au Québec.

Illustration de la mesure

Un particulier ayant un revenu annuel de 75 000 $ pour l’année 2022 cotise 13 500 $ dans un REER en juin 2022. Le particulier voit alors son revenu imposable diminuer à 61 500 $ en raison de la déduction REER, ce qui représente une économie d’impôt pour 2022 d’environ 5 011 $ (13 500 $ * 37,12 %).

En novembre 2022, le particulier achète une habitation pour laquelle il est admissible au RAP et décide de bénéficier du RAP pour retirer le maximum autorisé, soit 35 000 $, de son REER. Il sera possible pour lui de le faire sans être imposé en plus de bénéficier de la déduction REER pour l’année d’imposition 2022. Cela donne alors une liquidité de 40 011 $ (économie d’impôt de 5 011 $ + retrait RAP de 35 000 $) au particulier pour acquérir cette propriété.

Il devra débuter le remboursement de son RAP à compter de l’année d’imposition 2024 et celui-ci s’échelonnera sur une période maximale de 15 ans, soit jusqu’au plus tard en 2038.

Historique de la mesure

Le RAP existe depuis l’année d’imposition 1992. Au départ, le régime a été mis en place pour stimuler l’économie et devait être temporaire (fin au 1^er mars 1993)^[11] .

Le budget de 1994 a remplacé le RAP initial par un régime permanent avec comme différence majeure qu’il s’adressait dorénavant uniquement aux acheteurs d’une première habitation^[12].

Depuis 1999, il n’y a pas de limite au nombre de fois qu’un particulier peut utiliser le RAP tant que les conditions sont respectées^[13].

À l’origine, le montant de retrait maximal admissible au RAP était de 20 000 $. Le budget fédéral de 2009 a fait passer la limite maximale de retrait dans le cadre du RAP de 20 000 $ à 25 000 $^[14].

Le budget 2019-2020 a fait passer la limite maximale de retrait de 25 000 $ à 35 000 $ pour les retraits effectués après le 19 mars 2019 et a aussi d’élargit l’accès au RAP afin d’aider les particuliers à demeurer propriétaires après l’échec de leur mariage ou de leur union de fait^[15].

Ressources complémentaires

• Agence du revenu du Canada, Qu’est-ce que le régime d’accession à la propriété (RAP) ?.
• Agence du revenu du Canada, Régime d’accession à la propriété (RAP).
• Revenu Québec, Sommes non remboursées dans le cadre du régime d’accession à la propriété (RAP).