Mise en situation
- Julie, une résidente du Québec âgée de 35 ans, est coiffeuse depuis 10 ans.
- Julie possède une maison unifamiliale qu’elle a acquise il y a dix ans au coût de 225 000 $. La valeur de cette maison est aujourd’hui de 300 000 $.
- Julie planifie aménager son propre salon de coiffure au rez-de-chaussée de sa résidence. Celui-ci occupera environ 25 % de la surface habitable de la résidence.
Changement partiel d’usage
Le changement d’usage d’un bien utilisé à titre personnel à un bien utilisé dans le but d’en tirer un revenu créé généralement une disposition réputée à la juste valeur marchande pour la portion ayant fait l’objet du changement d’usage. Dans le même ordre d’idée, la même personne sera réputée avoir acquis le bien pour un montant égal à cette juste valeur marchande. Ainsi, sous réserve de ce qui est mentionné ci-après quant à la position de l’ARC, voici les conséquences fiscales du changement d’usage partiel de la résidence de Julie :
| Impacts du changement d'usage | |
| Juste valeur marchande de la portion visée par le changement d’usage (25 % x 300 000 $) | 75 000 $ |
| Moins : Coût d’acquisition de la portion visée par le changement d’usage (25 % x 225 000 $) | -56 250 $ |
| Gain en capital (75 000 $ - 56 250 $) | 18 750 $ |
| Moins : Exemption pour résidence principale [1] | -18 750 $ |
| Gain en capital imposable [2] | 0 $ |
| Nouveau coût de la portion visée par le changement d’usage [3] | 75 000 $ |
| Nouveau coût total de la résidence [4] | 243 750 $ |
| Fraction non amortie du coût en capital de la portion utilisée pour gagner le revenu [5] | 65 625 $ |
Exception à la règle générale de disposition réputée
Il existe certaines situations où l’ARC permet le changement dans l’usage d’un bien sans qu’aucune conséquence fiscale n’en découle[6]. Pour bénéficier de cette exemption, il est important de respecter les critères suivants :
- Le bien est principalement utilisé comme résidence principale et ne sert que de façon accessoire à produire un revenu;
- Aucun changement structurel n’est apporté au bien;
- Aucune déduction pour amortissement n’a été demandée à l’égard du bien.
Compte tenu de ces critères, Julie pourrait éviter la présomption de disposition et par le fait même les conséquences fiscales qui découlent du changement d’usage. Elle pourrait ainsi conserver le caractère de résidence principale sur l’ensemble de sa propriété et non pas sur le 75 % restant, en autant qu’elle ne réclame aucune déduction pour amortissement.
De plus, pour les changements d’usage survenu après le 19 mars 2019, il est possible de faire un choix fiscal[7] afin de reporter le moment de l’imposition au moment où la résidence sera réellement vendue. Ce choix, qui étant auparavant possible uniquement sur les changements d’usage total, est maintenant possible pour les changements d’usage partiels.