Achat d’un duplex

Mise en situation

• Henri, un résident du Québec, est un célibataire âgé de 37 ans.
• En 2024, il planifie de s’acheter un duplex. Il s’agira de sa toute première propriété.
• Henri habitera le logement du 1^er étage de l’immeuble (60 % de la superficie totale) alors que le logement du rez-de-chaussée servira à la location (40 % de la superficie totale).
• Il dispose d’un solde de 65 000 $ dans ses REER et il n’a aucun droit de cotisation inutilisé.
• L’an dernier, il a ouvert un CÉLIAPP et y a versé une somme de 8 000 $. La juste valeur de son CÉLIAPP est de 9 000 $ en 2024.

Crédits d’impôt disponibles

1- Crédit pour l’achat d’une première habitation

Le crédit pour l’achat d’une première habitation est offert autant au fédéral qu’au Québec. Les critères d’admissibilité sont similaires pour les deux gouvernements. De façon sommaire, Henri pourra demander ce crédit dans l’année de l’acquisition de sa résidence, car il fera l’acquisition d’une résidence située au Québec dont une partie deviendra son principal lieu de résidence et qu’il n’a pas été propriétaire d’une autre habitation au cours de l’année de l’achat et au cours des quatre (4) années précédentes.

Le montant du crédit, qui est le même tant au fédéral qu’au Québec, est de 10 000 $. Il s’agit d’un montant fixe sans égard aux dépenses réellement engagées pour l’acquisition de la résidence. La valeur du crédit est calculée en multipliant le montant du crédit (10 000 $) par le taux inférieur d’imposition du revenu des particuliers pour l’année. Ainsi, la valeur du crédit fédéral est de 1 253 $ (10 000 $ x 12,525 %) pour un particulier québécois, en tenant compte de l’abattement pour les résidents du Québec et la valeur du crédit au Québec est de 1 400 $ (10 000 $ x 14 %).

Régime d’accession à la propriété

De façon sommaire, Henri serait admissible au programme RAP, car il en remplit toutes les conditions d’admissibilité. En effet, Henri achètera une habitation admissible située au Canada, il occupera une partie de cette habitation comme son lieu principal de résidence et il n’a pas été propriétaire d’une autre d’une autre habitation qui constituait son lieu de résidence au cours des quatre (4) années précédentes

Depuis le 17 avril 2024, le RAP permet de retirer un maximum de 60 000 $^[1] en provenance des REER afin d’acheter ou de construire une maison. Étant donné que le solde disponible dans le REER d’Henri est de 65 000 $, ce dernier pourra retirer la somme maximale de 60 000 $ s’il le désire. Cela dit, rien ne l’empêche d’y retirer une somme moins élevée.

 Si Henri effectue son retrait dans l’année 2024, il pourra échelonner les remboursements au régime sur une période de 15 ans débutant normalement dans la deuxième année suivant le retrait, soit à partir de l’année d’imposition 2026. Toutefois, pour les participants effectuant un premier retrait entre le 1er janvier 2022 et le 31 décembre 2025, un allégement temporaire du remboursement est prévu afin de reporter de trois ans supplémentaires le début de la période de remboursement de 15 ans. Par conséquent le délai accordé pour le premier remboursement commencerait la cinquième année suivant le premier retrait, soit en 2029.

Le remboursement annuel sera alors de 4 000 $ (60 000 $/15 ans). Chaque remboursement au REER effectué par Henri ne lui donnera pas droit à une déduction supplémentaire et n’affectera pas son maximum déductible au titre des REER. Dans l’éventualité où, pour une année donnée, Henri ne remboursait pas le montant requis, ce montant devra être inclus à titre de revenu provenant d’un REER dans ses déclarations de revenus de l’année en cause.

Compte d’épargne libre d’impôt pour l’achat d’une première propriété (CELIAPP)

Henri serait admissible au programme CELIAPP, car il en remplit toutes les conditions d’admissibilité. En effet, il achètera une habitation admissible située au Canada, il occupera cette habitation comme son lieu principal de résidence et il n’a pas été propriétaire d’une autre habitation qui constituait son lieu de résidence au cours des quatre (4) années précédentes.

La limite annuelle de cotisation au CELIAPP ne dépend pas du revenu de Henri. En effet, les particuliers admissibles au CELIAPP peuvent, depuis le 1er avril 2023, cotiser annuellement un montant maximum de 8 000 $. Une limite à vie de cotisations est toutefois fixée à 40 000 $. Les cotisations faites à un CELIAPP donnent droit à une déduction fiscale, comme c’est le cas pour le REER et le retrait, s’il est admissible sera non imposable.

Ainsi, si Henri cotise le maximum de 8 000 $ permis en 2024 avant d’acheter la maison, il pourra en réclamer une déduction dans ses déclarations de revenus et bénéficiera d’un solde 17 000 $ (9 000 $ + 8 000 $) pour effectuer le retrait admissible pour l’achat de la propriété.  

Les retraits du CELIAPP sont non imposables s’ils servent à l’achat d’une première propriété et n’ont pas à être remboursés.  Après avoir effectué un premier retrait admissible pour l’achat d’une habitation admissible, Henri est tenu de fermer son compte CELIAPP au plus tard le 31 décembre de l’année qui suit ce premier retrait (soit en 2025).

Le CELIAPP pourrait être utilisé conjointement au RAP pour la mise de fond sur la propriété.

Revenu de location

Après l’acquisition de son duplex, Henri devra s’imposer chaque année sur le revenu de location qu’il gagnera de la location du logement situé au rez-de-chaussée. De ce revenu, il pourra déduire les dépenses engagées au cours de l’année. De façon plus précise, il pourra déduire 100 % les dépenses qu’il aura engagées exclusivement pour le loyer (entretien et réparation, publicité, etc.), mais pas celles engagées exclusivement pour la partie qu’il occupe à des fins personnelles. En ce qui concerne les dépenses relatives à l’ensemble du duplex (impôts fonciers, intérêts hypothécaires, assurance, etc.), il pourra les déduire en proportion de la superficie utilisée pour gagner le revenu, c’est-à-dire à 40 %. Henri pourra également demander une dépense d’amortissement pour la partie louée.

Disposition du duplex

À la vente du duplex, étant donné qu’Henri n’occupe pas la totalité de la surface habitable de sa propriété, il existe une particularité importante en ce qui concerne l’exemption pour résidence principale. En effet, seule la portion qu’il habite peut être désignée à titre de résidence principale.

Imaginons qu’Henri a acquis son duplex en 2024 pour un coût de 400 000 $ et qu’il le revend, cinq ans plus tard, en 2029, pour un prix de 650 000 $. Supposons aussi, que durant les cinq années de possession, qu’il a demandé un total de 15 000 $ à titre de déduction pour amortissement relativement à la portion locative.

Ainsi, en 2029, Henri devra s’imposer sur un gain en capital imposable de 50 000 $. Il devra également ajouter une récupération d’amortissement de 15 000 $ à son revenu de location de 2026 étant donné que son duplex a pris de la valeur.